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中国首个“工业上楼”设计标准正式发布睿和研究

发布时间：2024-08-12 07:53人气：

　　近日，由深圳市产城融合促进会主办的《深圳市生物医药产业“工业上楼”设计指引》团体标准发布会在深圳举行，

中国首个“工业上楼”设计标准正式发布睿和研究(图1)

　　随着经济快速发展，越来越多的经济发达城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题。

　　深圳地区土地面积1997平方公里，是上海土地面积约三分之一，是北京土地面积约八分之一。早在2012年，随着实际可用于各类建设的增量用地上限越来越逼近上限，深圳建设用地高度紧缺已成为全国绝无仅有的特殊市情。

　　为此，深圳于2014年通过探索“工改工”城市更新的做法，将普通工业用地改变为新型产业用地，通过建设多层工业建筑，实现土地的高效集约利用，在珠三角地区开始率先探索“工业上楼”发展模式。

　　《中国制造2025》提出，未来我国力争用十年时间，到2025年迈入制造强国行列。在此背景下，对我国制造业高质量发展提出了更高的要求，经济发达地区纷纷选择通过“工业上楼”提高产出效益，推动制造业发展。

　　工业上楼，即是将传统J9九游会登录入口首页单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业载体发展模式。

　　作为破解工业用地难题、拓展产业发展空间的新路径，“工业上楼”模式已在全国各地逐步推广，并陆续推出相关政策和实施细则，且有愈演愈烈之势。

中国首个“工业上楼”设计标准正式发布睿和研究(图2)

　　2018年，佛山市最早将工业上楼政策落到官方层面；2019年起，深圳宝安区、光明区，东莞市 J9九游会登录入口首页相继制定指引政策。随后，青岛、苏州、杭州等产业较新、较轻的城市纷纷尝试工业上楼新模式。

　　2021年7月27日，国家发改委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法，明确提出要推广“工业上楼”模式。

　　2023年9月7日，深圳市产城融合促进会发布了《深圳市生物医药产业“工业上楼”设计指引》团体标准。作为中国第一个“工业上楼”细分领域团体标准，对推动生物医药产业和“工业上楼”高质量发展具有重大意义。也是“工业上楼”理念在国内实践的重要先行范本。

　　经济高质量发展需要高质量的产业空间，能否形成一套设计标准，高效地打造优质产业空间呢？显然，深圳已经走在第一梯队，并做出了有益探索。

中国首个“工业上楼”设计标准正式发布睿和研究(图3)

　　“工业上楼”发展模式的探索，最早起源于美国的工业化时期，而最早实现“工业上楼”的国家是日本。20世纪60年代，日本将工业厂房转移到城市中心区域，将生产线安置在高层建筑物内，这种模式被称为“立体城市化工业”。

　　而中国内地工业上楼的模式主要源于中国香港和新加坡。该模式进入内地之后，根据各地的情况不同，慢慢演变成了珠三角和长三角两大模式。具体来说，珠三角主要学习的是中国香港工业大厦的模式，而长三角则是以新加坡堆叠式厂房模式为主。

　　中国香港“工业大厦”模式起源于全球产业迁移机遇，其特点是地块容积率较高，一般在3.0以上，建筑高可达百米。随着中国香港产业的发展，工业大厦的产业门类也逐渐由轻手工业向服装、医药、电子等轻型产业演变。例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地。

　　2005年之后，和中国香港毗邻的珠三角地区同样面临着土地稀缺的困境，开始借鉴中国香港“工业大厦”模式。早期以顺德天富来国际工业城项目为代表的“高层厂房”和中国香港的工业大厦颇为相似。由于早期珠三角产业结构承接自中国香港，生产加工诉求和产品形态颇为类似，对中国香港的厂房形态自然接受度也更高。

　　而发展到2018年之后，随着深圳、东莞等地纷纷出台明文指导政策，工业上楼的产品逐渐标准化，工业上楼的定位、体量等也在和珠三角产业类型转变相匹配，出现如全至科技创新园、东莞松湖智谷等高强度开发的智造园区。

中国首个“工业上楼”设计标准正式发布睿和研究(图4)

　　工业生产一直是新加坡的经济发展支柱。由于新加坡国土狭小、资源匮乏，因此，政府需不断创造土地空间以满足工业发展的载体需求。

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　　该模式是一种新加坡独创、专门针对从事都市型无污染产业的中小型企业的工业空间模式，为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。

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　　与珠三角相对应的长三角，由于节地需求并不如珠三角强烈，且产业相对偏重，更适应的是新加坡堆叠厂房模式。1995年，苏州工业园区引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验，打造了“腾飞新苏工业坊”。

　　苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府鼓励工业用地集约节约利用。如苏州工业园区营商环境30条提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。

　　当前“工业上楼”作为一种空间供给的新模式，拥有着良好的发展机遇。未来，随着工业上楼的进一步发展，行业可能会呈现出以下几点发展趋势。

　　“工业上楼”对入驻企业存在一定的限制，并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，这些企业“上楼”就难以实现。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

　　根据东莞市发布的《水乡功能区工业上楼产业引导指南》中所提出的“五要素模型”，工业上楼企业应满足“环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重”五方面的要求。而经过五要素模型筛选后，战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的产业被列为鼓励“工业上楼”产业，重点包括新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、新能源等相关产业。未来，“工业上楼”也将更加聚焦这些战略性新兴产业。

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　　目前，国内以深圳、东莞等为代表的珠三角城市已经先行先试，“工业上楼”发展相对成熟，并开始逐步向其他城市推广。而以苏州、杭州、青岛、天津等为代表的长三角、环渤海城市，也开始尝试和摸索“工业上楼”项目。

　　国家发改委的动作已经明确了对“工业上楼”项目的支持和推广态度。在政策的支持下，依托沿海产业转移和工业制造发展的内陆城市，将会借鉴珠三角等沿海标杆的项目经验，逐步实践工业上楼，带动更广范围的产业供给侧改革。未来“工业上楼”项目或将会以珠三角、长三角等沿海城市为标杆，不断向内陆城市延伸及拓展。

　　目前“工业上楼”虽然处于推广阶段，但从国内各地出台的政策来看，政策体系会逐步完善，逐渐推动“工业上楼”向标准化、规范化发展。

　　一是建筑指标的标准化，即对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、称重、容积率及建筑设计要点等方面做出不同程度的规范，厂房建设指标逐渐呈现出高层高、高承重、大空间的特征。例如9月7日深圳市产城融合促进会发布《深圳市生物医药产业“工业上楼”设计指引》团体标准，为生物医药产业的新建、扩建混合改建类“工业上楼”建筑设计提供技术指导。

　　二是产品构成的标准化，也即政策会逐步确定产品构成、产品比例、自持比例、分割转让的对应关系等。例如青岛出台的《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》政策中就有“开发商必须自持总建筑面积的30%以上，其中配套设施面积必须全部自持”的规定。

　　另外，随着“工业上楼”的进一步推广，相应的支持政策也会逐渐由前期开发向后期的税收和产出环节转移，切实推进工业企业实现“上楼”发展。

　　随着大数据、云计算、人工智能等新一代信息技术日趋成熟，未来，工业上楼很有可能推动园区进一步向数字化、智慧化转型。

　　一方面，从建设上来看，“工业上楼”是一个生产空间从平面向立体转化的过程，在建筑设计上会面临更大的难题，还需要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，这无疑需要借助更加先进的数字化技术和工具。

　　另一方面，从管理上来看，“工业上楼”更青睐发展高端制造业，但并不是要走粗放生产的老路，而是需要落实生产、生活、生态“三生融合”的要求，这需要更加精细化的数字化管理，来实现“工厂”和“园区”的协同。

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　　政策端，多地重提“制造业回流”，工业上楼为制造业提供空间保障；产业端，工业上楼契合产业转型升级需求；资本端，REITs的快速发展带动工业地产投资价值提升。

　　但“工业上楼”并非易事，不是谁都能随意“上楼”。借着政策东风，越来越多传统地产开发商涉及“工业上楼”项目，已然是把产业版块看成继商业地产之后的行业新拐点。但是，随之而来的却是厂房空置、难以回本，进而不可避免存在工厂烂尾、资源流失、招商引资陷入困境等问题。

　　“工业上楼”热议过后，需要的是冷思考：其一，工业上楼厂房建筑设计体系复杂，建造成本高；其二，招商去化困难，空置率高；其三，高楼层造价高，但租金低；其四，市场接受意愿不足，难以满足企业特殊需求；其五，未来存量市场竞争将日趋激烈，工业上楼是一个新生事物，与市场上的其它园区开发与经营形成一个竞争还是互补关系尚不清晰。

　　总体而言，“工业上楼”应当一地一议。对于非土地过度开发、产业转型升级不紧迫的三四线城市，短期内工业上楼并不具备大面积推广的基础与动力。但随着产业转型发展需求与土地资源有限的矛盾越发突出，“工业上楼”仍为大势所趋。

　　以上为《2023中国工业上楼发展研究》重要内容摘要，以下为索引，欢迎关注地产资管网，扫描文末二维码领取完整。

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