近年来，随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这些问题，各大城市开始积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。本文对“工业上楼”的概念、为何要工业上楼？“工业上楼”的发展现状？哪些产业适合“工业上楼”？.....

　　“工业上楼”是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。我们认为工业上楼具有以下特征：

　　上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

　　关于什么是工业上楼，目前并没有明确的定义。一般来说，“工业上楼”通常指的是6层以上的多层厂房，以工业生产功能为核心，包括研发、办公、商业等配套功能。容积率通常在3.0以上，一般不低于2.5。

　　工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：

　　一方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高； 另一方面，生产技术的提高，也使得工业上楼成为可能。

　　随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。

　　所谓“工业上楼”，通常指多层厂房或“摩天工厂”，是面向新经济、新业态的J9九游会 - 真人游戏第一品牌新探索、新方式。在深圳，“工业上楼”实践始于2015年，2021年获国家发展改革委发文推广。

　　深圳为何探索“工业上楼”，工业如何“上楼”，“工业上楼”后有怎样的发展空间？记者走进两座“摩天工厂”一探究竟。

　　很显然，“工业上楼”通过在有限的土地空间内增加了建筑面积，极大得实现了土地空间的集约利用。以松湖智谷为例，2022年园区总产值达到115亿元。

　　相比低层厂房和传统的办公楼，“工业上楼”项目通常提供了更低的限制租金来保障企业发展。例如，深圳龙岗专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%~50%分割销售给符合条件的优质企业。南山红花岭基地，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，优质厂房平均租金仅35元每月每平方米（周边写字楼租金每月每平轻松破百元）。

　　产业功能的有效复合与产业集群的形成：相比传统的以工业为主的工业集聚区和工业厂房，“工业上楼”项目凭借其有利的区位、高品质的设计以及多功能空间的打造，能够在工业生产需求之外，不仅仅提供宿舍、食堂等简单配套，还能形成设计研发、企业服务、金融投资、贸易展示、休闲娱乐、公园游憩等多元功能。从“工业上楼”来看，相比传统的以土地出让为主的产业园，通过合理的政策引导，更有利于打造产业集群。

　　“工业上楼”主要起源于香港。在50年代，随着香港土地日益紧张，逐渐出现了“香港工业大厦”，这样24层的工业项目，主要以服装、电子加工等轻工业项目为主。这也是为什么距离香港较近、且同样面临土地资源紧缺难题的珠三角成为大陆地区率先尝试“工业上楼”的原因，以2015-2017年建设的深圳全至科技园以及东莞松湖智谷项目为典型。

　　2022年，深圳全面启动实施“工业上楼”行动，由此从市场化工改项目产业空间供给路径转向政策性产业空间供给模式。

　　2022年5月，深圳市印发被称为“工业30条”的《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，提出“加大优质产业用房供给”；

　　6月深圳发布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，提出发展“20+8” 战略性新兴产业集群和未来产业集群；

　　11月，正式宣布“深圳市将按照每年建设不少于2000万㎡，连续实施5年的进度，向社会提供‘工业上楼’的高品质低成本产业空间。”

　　《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》（2021年）和《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（2023年）两大政策从实施模式及审批机制层面为“20+8” 空间落位保驾护航，为深圳“工业上楼”提供指引。

　　第一类，是比较适合工业上楼的企业，主要是节能环保满足要求，且对建筑层高、柱距、洁净度、承重要求相对较低的，一般以轻工业为主，典型产业以服装制作、电子制造、钟表等，一般采用通用性厂房即可。

　　第二，是需要特殊处理才能进行工业上楼的企业，这一类企业主要是对建筑层高、柱距、洁净度、承重要求相对较低的，但对环保、洁净度等要求较高，这一类是需要进行排污、洁净度等特殊处理的产业，主要以生物医药、医疗器械、芯片设计制造等为主，一般需要结合产业特殊要求打造专业厂房。

　　第三，是不太适合工业上楼的产业，主要是对建筑层高、柱距、洁净度、承重要求相对较高的产业，典型以装备制造为核心。这一类产业一般不提倡入驻“工业上楼”项目，主要建设定制化厂房，或者部分可以入驻工业上楼项目的低楼层。

　　“工业上楼”是城市产业发展到特定阶段、特殊时期的政策性用房供给的手段，底层逻辑强调为“制造业当家”配套服务，因此并不是所有的项目都适合通过“工业上楼”供应解决生产，强调有为政府和有效市场的结合差异化发展。

　　目前为止，根据发展成熟度，国内外工业上楼的模式共有6类（国内4类，国外2类），下期内容为大家详细解析“工业上楼”的典型案例！

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